摘要：日前，保利发展交出上半年答卷，实现营业总收入 899.72 亿元，同比增长 22.07%；归母净利润 102.98 亿元，同比增长仅 1.72%。毛利率为 32.50%，同比下降 3.22 %，与行业利润率下行趋势一致。其中，三费费率6.8...
日前，保利发展交出上半年答卷，实现营业总收入 899.72 亿元，同比增长 22.07%；归母净利润 102.98 亿元，同比增长仅 1.72%。毛利率为 32.50%，同比下降 3.22 %，与行业利润率下行趋势一致。其中，三费费率6.8%，较去年同期降低1.2 %，主因财务费率降低1.4 %，一定程度对冲毛利率下降。
稳字当头，可以说是上半年保利发展给外界留下的深刻印象。在深耕核心城市，确保基本盘的节奏上，适度加大下沉力度，38 个核心城市销售贡献达到77%，较去年末提升了2 个百分点。根据上半年市场情况，公司保持投资定力，适度增加对核心城市群内的潜力三线城市布局力度。
坚守等量拓展拿地兼顾规模与利润均衡
报告期内，保利发展新增84 个项目，新增容积率面积 1651 万平方米，拓展面积占销售面积之比为 99%，即新投资规模与销售持平；拓展金额 963 亿元。同时，报告期内新增住宅货量占比 86%，拓展权益比为 71%，分别较去年提升 1 %和 6 %，在等量拓展的同时，适度提升权益比例。
根据上半年市场情况，公司保持投资定力，适度增加对核心城市群内的潜力三线城市布局力度。受此影响，公司新增资源中一二线城市金额占比为69%，同比下降14 个百分点。上半年公司拓展楼面地价为5833 元/平方米。
强化财务管理 有息负债成本仅4.70%
截至报告期末，保利发展总资产规模达1.38 万亿，同比增长10.49%；净资产1904 亿，同比增长5.65%；货币资金1554 亿元，同比增长2.36%。各项指标均符合“三道红线”中绿档企业标准，其中剔除预收账款资产负债率66.24%，净负债率 58.73%，现金短债比约 1.93。截至报告期末，有息负债规模为3341 亿元，有息负债综合成本仅约4.70%，较去年末下降7%，继续保持业内的领先优势。
财务杠杆方面，步履更为谨慎，剔除预收账款后的资产负债率为67.6%，较去年末下降了2.3 个百分点，净负债率为58.7%，持续维持低位，现金短债比达到2.6，较去年末进一步优化，继续保持在“三道红线”中绿档企业标准。
可以看出，对于资金的收放，保利发展强化了财务管理的系统性、长期性的安排，为公司未来的持续发展留出了空间。
“一主两翼”产业链形成协同效应
保利发展已形成以不动产投资开发为主，以综合服务与不动产金融为翼的业务板块布局。
保利物业稳居物管行业一线公司之列，半年营收超过50 亿元，满意度和规模业内位居前列。
保利商业已开业面积193 万平米，项目29 个，初步跻身行业第二梯队。
保利酒店已开业酒店20 个，客房数4873 间。
保利销售代理项目超过2200个，代理销售规模超过2500亿。
不动产金融方面，保利地产公司基金累计管理规模近1600亿元。
综合来看，公司正逐渐从纯开发企业发展为全产业链协同、规模领先的公司。这也是保利发展开始下沉三、四线城市的底气，新型城镇化需要的是具有产业深度、上下协同的长期共建过程，多维度产业版块成为全国性战略布局的必备重器。
新管理团队亮相 保利地产正式变更为“保利发展”
保利地产同步公告称，公司董事会审议通过了《关于变更公司证券简称的议案》，同意将公司证券简称由“保利地产”变更为“保利发展”，公司证券代码“600048”保持不变，证券简称变更将在上交所审核通过后正式实施。
8 月17 日，现任财务总监周东利先生，接任公司总经理，并提名董事候选人，拟聘王一夫为公司财务总监。
周东利自2014 年10 月开始，成为保利发展财务总监，供职至今已经历三届董事会，与新任董事长刘平有过长时间的搭班合作经验。从2014 年到20 年，保利地产综合融资成本由6.5%下降至4.77%，净负债率从2014 年的106%降至2020 年56.6%，为公司持续稳健增长的，奠定良好的基础。新任财务总监王一夫与周东利目前同为保利集团财务有限公司董事，同样具备长期合作经历。
新的管理团队基本成型，这将是保利发展在房地产下一轮征程中的核心团队。保利集团8 月初，增持50 万股，同时拟于6 个月内继续增持不超2%的股票。董事长刘平及全体高管计划未来6 个月内增持公司股份，合计增持金额800-1500 万元。刘平在2007-2021的15年共增持18次（包含股权激励，二级市场增持）。
大股东及高管的联合增持，彰显对未来发展以及新一届领导班底的信心，保利发展的股票涨幅明显。
对于行业长期走势而言，未来集中度提升已是必然趋势，管理红利与行稳致远将是考验龙头企业的主要命题，而保利发展刚刚奏响一篇新的乐章。
